作者：子非鱼
01 | 二手房挂牌量激增
从房价收入比这个角度来看，中国所有的中心城市，几乎没有不存在泡沫的城市。
而要论泡沫比较严重的城市，杭州必是其中一个。坊间对于炒房城市的排名是，深圳是炒房第一城，杭州是炒房第二城，合肥是炒房第三城。
在上一轮牛市期间，各城市炒房投资的现象，非常普遍。然而，当年大举买入楼市的人群，在遭遇了去年下半年以来的行情后，很多都按捺不住，开始解套。
以杭州来说，今年的二手房挂牌量一直在冲高，3月份就超17万套二手房挂牌，超越重庆位居第一。5月底已经超22万套，两个月时间增加了4.95万套。
在本号之前统计的11个二手房挂牌量超10万套的中心城市中，除了沈阳二手房挂牌量有所减少外，其余都在增加。
其中，尤以杭州、苏州增量最猛。苏州两个月增加了4.72万套二手房挂牌。
杭州无论是挂牌绝对量还是增量，都位居第一位。
制图：城市财经；数据：链家网、公开数据
尤其是在5月17日放松限购之后，杭州的挂牌量增加得更猛。因为限购放松，解套就更容易了。
5月17日，杭州对二手房限购进行了大调整。在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。
此前，无论购买新房还是二手房，户籍人口需要提供两年社保才能购买，现在落户就能购买二手房。
此前，非户籍人口必须五年社保才能买房，现在买二手房，只需要1年社保或纳税即可。
02 | 二手房降价逃顶
不仅大幅放松了限购，还在契税上作出了调整，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。
这就意味着，二手房的流动门槛被大幅降低，且优化了流动成本。
原本的目的，是助推二手房成交量，盘活存量房的成交，毕竟杭州的新房虽然频繁上演万人摇号，但二手房从去年四季度以来，就冷却了。
2月份受疫情和春节影响，二手房成交量只有1981套，4月份也在4000套以下。
5月份在二手房松绑之后，成交量有明显回升，成交了4857套，但与去年同期相比，仍是腰斩。
而且，按照杭州6000套至8000套的二手房荣枯线来看，杭州距离二手房复苏，还有相当距离。
最关键的是，在松绑之下，成交量上涨了，挂牌量增加得更猛。2个月增加了4.95万套，过去两个月，杭州二手房总成交量还不到9000套。
这说明什么？说明很多炒房客扛不住，要解套了。尤其是在5月17日二手房大松绑之后。原本想要复苏二手房市场，却弄巧成拙，导致很多人降价逃顶。
根据第一财经披露，517新政之后，杭州出现了不少二手房降价套现的情况。
比如，位于未来科技城的阳光城未来悦max小区在5月下旬成交了2套房，均价54830元/平方米，而之前该小区的挂牌价曾高达9万元/平方米。
显然，炒房客们对未来的房价，也没有了信心。此时不趁松绑跑掉，未来可能就被套牢了。
事实上，对于炒房这种工作，只能在房价特牛的时候才能干，尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。
因为对于这批炒房客来说，房价每年的涨幅，一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本，那便是亏损。
杭州由于人口不断流入，房价还算坚挺，过去两年只是横盘了而已。但横盘也让他们扛不住，必须涨到一定程度，才能有赚头。
所以，他们想要逃顶，以求过去几年赚到的钱落袋为安。
对于其他一些房价阴跌的城市，二手房降价解套，已经是很普遍的事情。在合肥、成都、南昌、武汉、济南、青岛，都有上演。而且，从二手房挂牌增量来看，不是小撤退，是大撤退。
03 | 二手房应该降价
客观来说，二手房降价是好事。
在当前新房限价的大背景下，二手房由于在业主手中，不受控制。中心城市同片区的二手房普遍大幅高于新房。
尽管去年以来深圳、宁波、成都、西安、东莞等十多个城市出台了二手房指导价，但二手房指导价，主要的作用是指导银行贷款，降低杠杆而已，并不能改变业主实际成交价。
二手房价格普遍高于新房，在这种价格倒挂的大背景下，中心城市新房打新热一直难降温。
不久前，深圳福田的网红千万豪宅楼盘，上演了一波千人摇号抢房，239套房被秒光。
而在杭州、西安，万人摇号抢房，司空见惯。杭州是全国万人摇号抢房最多的城市，过去四五年，上演了几十轮万人摇号抢房。
二手房价格不降，套利空间不被挤压，抢房就不会结束。房价也就很难有大的让步空间，
现在，二手房出现降价，套利空间大幅缩小，一方面会给打新热降火，另一方面，也能让中心城市的楼市更趋理性。
在当下的环境下，楼市会越来越理性。毕竟，当下的楼市成交量，整体仍在低谷。
数据显示，各类城市5月份的同比仍是腰斩。
中心城市正在集体放松限购，但市场要真正复苏，必须经济复苏、收入复苏、就业率复苏，才能实现，这需要一个较长的过程。
这段过程里，很多此前的炒房客会受不住，降价逃顶的现象，会越来越多，新房与二手房之间的价格倒挂现象会改善，市场也就会更加理性。
